Можно ли продать квартиру с обременением? Какие риски и как оформить
Вы хотите продать квартиру, но обнаруживаете, что на неё наложено обременение — будь то ипотека, арест, залог или запрет на регистрацию.
Возникает закономерный вопрос: можно ли вообще совершить сделку в таких условиях? Многие полагают, что любое обременение делает продажу невозможной, но на самом деле закон не запрещает распоряжаться жильём даже при наличии ограничений — при условии соблюдения определённых правил.
Однако любое отклонение от установленной процедуры может привести к признанию сделки недействительной, возврату денег, судебным спорам и финансовым потерям. Каждый год сотни продавцов и покупателей попадают в сложные ситуации из-за неправильного оформления сделок с обременённой недвижимостью, полагаясь на советы риелторов, друзей или интернет-форумов.
Национальная юридическая коллегия (НЮК) за последние три года участвовала более чем в 540 сделках с обременённой недвижимостью и выявила, что в 11% случаев клиенты приходили уже после совершения ошибок — с исками, арестами и требованиями о возврате средств.
В этой статье мы подробно расскажем, какие виды обременений существуют, можно ли продать квартиру при каждом из них, как правильно оформить сделку и какие риски необходимо учитывать. Вы узнаете, как действовать, чтобы не потерять деньги, жильё и правовой статус собственника. Читайте до конца — в конце вас ждёт возможность получить бесплатную консультацию по безопасной продаже квартиры с обременением.
Что такое обременение квартиры?
Обременение — это ограничение права собственности, при котором владелец не может свободно распоряжаться квартирой.
Оно фиксируется в выписке из ЕГРН и может быть наложено:
-
Банком (ипотека);
-
Судом (арест, запрет);
-
Органами опеки (доли несовершеннолетних);
-
По решению Росреестра (ошибки в регистрации);
-
На основании договора (сервитут, рента, доверительное управление).
Можно ли продать квартиру с обременением?
Ответ: Да, можно — но только по определённым правилам.
Закон не запрещает продажу обременённой квартиры, но условия сделки зависят от типа обременения.
Рассмотрим основные случаи
1. Как продать квартиру в ипотеке
Самый частый случай.Квартира куплена в кредит — и заложена банку.
Можно ли продать? Да, если:
-
Банк согласен на продажу;
-
Долг будет погашен в ходе сделки.
Как оформить:
-
Найдите покупателя;
-
Уведомите банк;
-
Заключите договор купли-продажи с условием: «Оплата идёт на погашение ипотеки»;
-
Проведите сделку через:Банковскую ячейку, электронные расчёты в росреестре и эскроу-счёт (если новостройка).
Риски: Если деньги пойдут не на погашение — банк может обратить взыскание на квартиру; Если банк не согласен — сделка может быть оспорена.
Пример из практики НЮК: Продавец продал квартиру, не уведомив банк. Через 3 месяца — арест. Мы добились снятия ареста, но процесс занял 5 месяцев.
Совет: всегда уведомляйте банк и используйте безопасные расчёты.
2. Как продать квартиру с арестом
Арест — ограничение, наложенное судом или приставами из-за долгов.
Можно ли продать? Нет. Пока арест не снят — регистрация сделки невозможна (ст. 56 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Как быть:
-
Узнайте причину ареста (долги, спор, банкротство);
-
Погасите долг или оспорьте арест;
-
Подайте заявление об отмене ограничения;
-
После снятия — продавайте.
Риски:
-
Попытка продать под арестом — уголовная ответственность (ст. 312 УК РФ);
-
Покупатель может потребовать возврат денег и компенсацию.
Пример из практики НЮК: Продавец скрыл арест. Покупатель обнаружил через 2 недели.Суд признал сделку недействительной, продавец выплатил неустойку и штраф.
Совет: не пытайтесь обойти арест. Лучше - снять его до сделки.
3. Как продать квартиру с запретом регистрационных действий
Запрет — ограничение, наложенное судом, например, при споре о праве.
Можно ли продать? Нет. Пока запрет действует — сделка не регистрируется.
Как быть:
-
Узнайте основание запрета;
-
Оспорьте его в суде;
-
Получите решение об отмене;
-
Снимите ограничение в Росреестре.
Совет: если запрет временный — можно заключить предварительный договор с условием: «Основная сделка — после снятия запрета».
4. Как продать квартиру, если она в залоге
Например, квартира заложена частному лицу по договору займа.
Можно ли продать? Да, но:
-
Залогодержатель должен дать письменное согласие;
-
Или долг должен быть погашён при сделке.
Как оформить:
-
Укажите в договоре: «Продажа осуществляется с погашением задолженности перед залогодержателем»;
-
Перечислите часть денег напрямую ему;
-
Оставшуюся сумму — продавцу.
Совет: зафиксируйте всё письменно. Устные договорённости не работают.
4. Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего
Если в квартире есть доля ребёнка — продажа возможна только с разрешения органа опеки.
Можно ли продать? Да, если:
-
Ребёнку выделяется равноценная или большая доля в новой квартире;
-
Опека даёт письменное разрешение.
Риски:
-
Без разрешения — сделка под угрозой оспаривания;
-
Опека может отказать, если условия для ребёнка ухудшаются.
Пример из практики НЮК: Продавец не получил разрешение. Через год — иск от опеки. Сделку отменили, пришлось возвращать деньги.
Совет: подавайте документы в опеку заранее — процесс занимает 1–2 месяца.
5. Как продать квартиру по доверенности
Если продавец действует по доверенности — сделка возможна, но с рисками.
Можно ли продать? Да, если:
-
Доверенность нотариальная;
-
Она не отозвана;
-
В ней есть право на получение денег.
Риски:
-
Доверенность может быть поддельной;
-
Может быть отозвана в любой момент;
-
Продавец может не передать деньги собственнику.
Пример из практики НЮК: Покупатель передал 4,5 млн ₽ по доверенности. Через неделю — звонок от собственника: «Я не давал доверенность!»
Мошенник найден, идет судебное разбирательство по возврату средств.
Совет: Требуйте личного присутствия собственника.
Как “Национальная юридическая коллегкия” помогает продавать квартиру с обременением
Мы не просто консультируем.Мы сопровождаем сделку от А до Я, чтобы вы не потеряли деньги и не попали в суд.
Наши услуги включают:
-
Анализ выписки ЕГРН и типа обременения;
-
Подготовку договора с учётом рисков;
-
Взаимодействие с банком, опекой, Росреестром;
-
Организацию безопасных расчётов;
-
Участие в регистрации;
-
Защиту в случае оспаривания.
Результаты за 2024 год:
-
В 96% случаев — сделки прошли без проблем;
-
В 62% — использованы безопасные расчёты;
-
В 72% — сопровождение помогло избежать оспаривания.
Бонус: Бесплатная консультация по вопросам услуг юридического сопровождения продажи недвижимости
Национальная юридическая коллегия предлагает бесплатную консультацию по продаже квартиры с обременением — в течение 24 часов после обращения.
В ходе консультации вы получите:
-
Анализ вашего типа обременения;
-
Оценку рисков и способов снятия;
-
Рекомендации по безопасной сделке;
-
Индивидуальную стратегию сопровождения.
Свяжитесь с нами любым удобным способом - по телефону, электронной почте, с помощью обратного звонка или форм обратной связи на сайте!